1. Общая информация о проекте

В начале документа укажите:

  • наименование и назначение объекта;
  • заказчика и контактное лицо по техническим вопросам;
  • адрес или ориентировочный регион строительства;
  • предполагаемый срок поставки и ввода;
  • формат закупки: изготовление, поставка, шеф-монтаж или полный комплекс работ;
  • наличие генерального проектировщика и генерального подрядчика.

Если точный адрес ещё не определён, необходимо хотя бы назвать субъект РФ и предполагаемый тип площадки. Без региона невозможно корректно оценить климатические нагрузки и логистику.

2. Назначение и режим эксплуатации

Фраза «административно-бытовое здание» даёт лишь общее направление. Для расчёта нужно пояснить, какие процессы будут происходить внутри. Укажите:

  • постоянное или временное использование;
  • круглогодичную или сезонную эксплуатацию;
  • количество людей постоянно и в максимальную смену;
  • продолжительность смен и график работы;
  • необходимость проживания, питания, переодевания или санитарного обслуживания;
  • наличие маломобильных посетителей;
  • специальные требования к чистоте, влажности, температуре, шуму или безопасности.

Для общежития важны количество проживающих и мест в комнате, для столовой — число посадочных мест и производительность, для АБК — численность смены и соотношение мужчин и женщин.

3. Площадь, этажность и планировка

хема подготовки технического задания на БМЗ: 10 ключевых разделов — от общих данных и климата до инженерных систем и монтажа.
Чем точнее исходные данные — тем сопоставимее предложения и меньше изменений. 10 пунктов для подготовки ТЗ.

Приложите ведомость помещений с желаемыми площадями. Если готовой планировки нет, перечислите функциональные зоны и связи между ними. Например, для АБК может быть важно движение персонала от входа через гардероб и душевые к производственной зоне без пересечения чистых и грязных потоков.

Отдельно укажите:

  • допустимое количество этажей;
  • желаемые габариты здания;
  • ограничения по высоте;
  • требуемую высоту помещений в чистоте;
  • количество входов и эвакуационных выходов;
  • необходимость тамбуров, коридоров, лестниц и переходов;
  • резерв площади для будущего расширения;
  • привязку к существующему зданию, если она предусмотрена.

Эскиз от руки тоже полезен, если на нём понятно расположение зон и оборудования. Производитель сможет предложить оптимизацию под модульную сетку.

4. Условия площадки

Для предварительного решения сообщите всё, что известно об участке:

  • размеры доступной территории;
  • рельеф и наличие существующих сооружений;
  • предполагаемый тип основания или данные по фундаменту;
  • наличие геологических и геодезических изысканий;
  • точки подключения внешних сетей;
  • ограничения по шуму, времени работ и размещению техники;
  • состояние подъездных дорог;
  • наличие места для разгрузки и работы крана.

Фотографии и схема проезда помогают заранее увидеть логистические риски. Для действующего предприятия желательно указать пропускной режим, ограничения по габаритам транспорта и требования промышленной безопасности.

5. Климатические и расчётные условия

Если у заказчика есть технические условия или расчётные параметры, их следует приложить. В остальных случаях достаточно точного адреса — проектировщик определит необходимые показатели по действующим нормам.

В ТЗ полезно указать:

  • расчётную температуру наружного воздуха;
  • требуемую температуру внутри помещений;
  • снеговые и ветровые условия, если они заданы проектом;
  • сейсмичность района;
  • агрессивность окружающей среды;
  • повышенную влажность, запылённость или близость моря;
  • необходимость эксплуатации на Крайнем Севере.

Не следует копировать параметры из чужого проекта: ошибка в исходных нагрузках влияет на безопасность всего здания.

6. Требования к конструкциям и внешнему виду

Если у компании есть корпоративные стандарты, приложите их к запросу. Укажите предпочтения по фасаду, отделке, остеклению и входным группам.

Для конструктивной части важно зафиксировать:

  • предполагаемый срок эксплуатации;
  • необходимость последующей передислокации;
  • возможность расширения;
  • ограничения по материалам;
  • требования к антикоррозионной защите;
  • допустимые нагрузки на пол;
  • места установки тяжёлого оборудования.

Окончательные сечения каркаса и узлы определяются расчётом, а не одним требованием к толщине металла.

7. Отделка и комплектация

Заказчик и проектировщик обсуждают комплектацию модульного здания, изучая образцы материалов и планировку
Детальная проработка комплектации на этапе ТЗ — залог точной сметы и отсутствия доплат.

Опишите требования отдельно для каждого типа помещений. Укажите материалы или необходимые свойства: износостойкость, влагостойкость, возможность санитарной обработки, класс пожарной опасности, антискользящую поверхность. Составьте перечень окон, дверей, сантехники, мебели и оборудования. Отметьте, что поставляет производитель БМЗ, что закупает заказчик и что будет смонтировано после установки модулей.

8. Инженерные системы

По каждой системе укажите требуемый результат и доступные ресурсы:

  • выделенную электрическую мощность, напряжение и категорию надёжности;
  • источник тепла или необходимость автономного отопления;
  • параметры водоснабжения и канализации;
  • требования к вентиляции и кондиционированию;
  • пожарную сигнализацию, оповещение и автоматическое пожаротушение при необходимости;
  • связь, интернет, видеонаблюдение и контроль доступа;
  • диспетчеризацию и учёт ресурсов.

Нужно обозначить точки подключения и границы проектирования. Формулировка «вся инженерия под ключ» без этих данных неизбежно создаёт разные трактовки.

9. Документация и порядок согласования

Перечислите, какие документы должен предоставить исполнитель: эскиз, 3D-модель, проектную и рабочую документацию, расчёты, паспорта, сертификаты, инструкции, исполнительные схемы. Укажите требования к форматам файлов и количеству экземпляров.

Также определите:

  • кто согласовывает планировку и технические решения;
  • сколько времени заказчик отводит на проверку;
  • требуется ли экспертиза;
  • кто взаимодействует с контролирующими органами;
  • каким документом фиксируются изменения.

10. Доставка и монтаж

Включите адрес доставки, желаемую дату, ограничения по маршруту и режим работы площадки. Зафиксируйте, кто предоставляет кран, стропальщиков, электричество, освещение, охрану и бытовые условия для монтажников.

Если требуется шеф-монтаж, опишите ресурсы со стороны заказчика. Если нужен монтаж под ключ, укажите, где проходит граница между внутренними и внешними сетями.

Краткий шаблон запроса

Заполнение чек-листа заказчика: 10 пунктов ТЗ на БМЗ, макет здания и строящийся объект за окном.
Чек-лист заказчика: 10 пунктов для подготовки ТЗ на блочно-модульное здание.

Для первого расчёта можно направить производителю краткую форму:

  1. Назначение объекта.
  2. Регион и адрес строительства.
  3. Площадь, этажность или требуемая вместимость.
  4. Состав помещений.
  5. Режим и температура эксплуатации.
  6. Требования к отделке и инженерным системам.
  7. Наличие планировки и изысканий.
  8. Необходимость фундамента, доставки и монтажа.
  9. Желаемый срок готовности.
  10. Контакт технического специалиста. Этих данных достаточно, чтобы начать диалог и определить, что потребуется уточнить.

Хорошее ТЗ не должно быть максимально длинным — оно должно быть однозначным. Чем яснее описаны функция здания, условия площадки, инженерные потребности и границы ответственности, тем точнее коммерческое предложение и ниже риск пересмотра бюджета. Направьте имеющиеся исходные данные специалистам DoorHan. Даже если полноценного ТЗ пока нет, мы поможем структурировать требования и подготовить основу для расчёта БМЗ.